LMNP

Les avantages du régime fiscal Loueur Meublé Non Professionnel classique

Le principe du LMNP classique

Le principe du LMNP classique est assez simple : il consiste à acheter un bien immobilier, le meubler puis le louer meublé. Les activités concernées sont la location en résidences d’affaires, étudiantes, de tourisme, en EHPAD, mais aussi en location saisonnière ou chambres d’hôtes. Les revenus générés sont des revenus BIC ou micro BIC, à ne pas confondre avec les revenus fonciers d’une mise en location nue.

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Les avantages du LMNP classique

  • Amortissement du bien dans le cadre d’un LMNP permettant d’obtenir un loyer net fiscal

L’avantage principal d’un montage en LMNP classique réside dans la possibilité d’amortissement du bien. En effet, en LMNP classique, on peut comptablement amortir la valeur de l’immobilier et du mobilier. Seul la valeur du foncier ne peut être amortie.

D’un point de vue comptable, dans le cadre de la déclaration 2035 des revenus BIC, on retrouve du coté recettes les revenus locatifs émanant du bien, de l’autre l’ensemble des charges déductibles. A savoir, les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un achat un crédit, les charges locatives habituelles (taxe foncière…) ainsi qu’une charge comptable, donc non réellement décaissée, correspondant à l’amortissement du bien.
Au final, votre résultat de BIC sera donc très faible, voire négatif, par conséquent vous n’aurez aucun impact fiscal sur les loyers encaissés

 

 

  • Récupération de la TVA dans le cadre d’un LMNP

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, vous récupérez la TVA.
Quand vous achetez un bien neuf, vous êtes soumis à la TVA immobilière en tant que commerçant. Il convient donc de remplir une déclaration de TVA trimestriel postérieurement à son enregistrement au registre du commerce permettant ainsi de récupérer la TVA. Il faut compter environ 6 mois suite à la livraison du bien pour récupérer l’intégralité de la TVA. Vous jouissez pleinement de ce remboursement, mais si vous revendez le bien avant 20 ans, il faudra rembourser une partie de cette TVA au prorata des années restantes par rapport à 20 ans sauf dans le cas très fréquent où l’acquéreur reprend le bail commercial.

Exemple comptable d’un investissement en LMNP à crédit

Prenons le cas d’Oncle 8. Il est marié et a deux enfants. Au niveau du foyer fiscal il gagne 55.000 € et paie 3600 € d’impôts.

Il souhaite se créer des revenus complémentaires pour sa retraite dans 20 ans en achetant une chambre médicalisée en EHPAD. Cet investissement en EHPAD en lmnp classique coûte 150000 € HT et donc 29400 € de TVA. Il va percevoir 560 euros mensuels de loyer, pour une mensualité de crédit d’environ 1000 € par mois.

D’un point de vue comptable, voilà la situation de la déclaration en 2020 :

Loyer annuel : 7800 €

Intérêts annuels : 5250 €

Amortissement : 150 000 * 0,8 / 20 = 6000 €

Taxe foncière : 500 €

Au final on obtient un déficit de BIC reportable sur 30 ans d’un montant de  3950 €

Pour plus de clarté, vous trouverez ci joint une simulation financière complète de cet exemple  Simulation EHPAD LMNP Oncle 8

 

  • Amortissement de 80% du bien en 20 ans
  • Loyers=Compléments de revenus défiscalisés
  • Récupération de la TVA/Investissement H.T !!
  • Déficit BIC reportable sur 30 ans
  • Gestion de la fiscalité facile