En 2012, faut il investir en LMNP Bouvard ou LMNP classique ?

Avant tout chose, il convient de définir les différences entre un investissement en LMNP Bouvard et un investissement en LMNP classique. Dans le cadre d’un achat d’un bien meublé situé dans une résidence de services, deux solutions fiscales s’offrent à l’investisseur.

En LMNP Bouvard

L’investisseur peut récupérer la TVA et profiter d’une réduction d’impôts étalée sur 9 ans correspondant à 18% du prix HT en 2011 mais seulement 11% en 2012. Par la suite, l’investisseur peut déduire de ses loyers uniquement les intérêts d’emprunt en cas d’achat à crédit ainsi que les charges afférentes aux biens (taxe foncière, charges de copropriété), conduisant à un revenu de BIC taxé.

En LMNP classique

L’investisseur peut aussi récupérer la TVA mais ne profite d’aucun avantage fiscal. Par contre, il peut déduire en plus des intérêts d’emprunt et des charges habituelles, une charge comptable correspondant à un amortissement du bien permettant d’être en déficit de BIC. Au final, dans le cas du Bouvard, nous avons une économie d’impôts avec l’avantage fiscal mais on arrive rapidement à un revenu de BIC conduisant au paiement d’impôts. A l’inverse, en LMNP classique, pas de réduction d’impôts à l’entrée mais pas ou peu d’impôts grâce à l’amortissement comptable. Par conséquent, quelque soit la réduction d’impôts proposée par l’Etat sur ce type d’investissement, il convient de simuler les deux possibilités et le choix dépend uniquement du profil de l’investisseur.

Pour une acquisition en cash :

Par exemple, dans le cas d’une acquisition en cash, il convient de privilégier le LMNP classique (en effet, n’ayant pas d’intérêts d’emprunt à déduire, en LMNP Bouvard on obtient un important revenu de BIC conduisant à un montant d’impôt annulant l’avantage fiscal).

Pour une acquisition à crédit :

En cas d’acquisition à crédit, le choix entre les deux solutions va dépendre du taux et de la durée de l’emprunt. Plus la durée du crédit s’allonge et le taux d’intérêt augmente, plus le choix s’orientera vers le LMNP Bouvard.

En conclusion

Avec cette baisse de la réduction de l’économie d’impôts, en 2012, la famille des 8 va conseiller plus souvent le LMNP en fiscalité classique, mais cela n’enlève pas totalement l’intérêt du LMNP en Censi Bouvard qui perdura pour des montages avec un financement du projet à 100% et une durée d’emprunt supérieure à 15 ans.