Les fondamentaux d’un investissement en EHPAD

Définition et principe

Un EHPAD est un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Les plus importants gestionnaires d’EHPAD sont  Orpea, Korian, Noblage, Medica… pour ne citer que celles-ci.

Le principe de cet investissement est d’acheter une chambre médicalisée à finalité locative.

Pourquoi choisir ce type d’investissement ?

1)  Une gestion simplifiée, un risque locatif quasi nul et des travaux d’entretien portés par la société de gestion

  • L’investisseur est propriétaire d’une chambre et l’acte de vente se fait devant un notaire
  • Le bail ne se conclue pas avec l’occupant mais avec la société de gestion directement ce qui évite les problèmes de turn-over : que la chambre soit louée ou non, les loyers sont versés par la société de gestion.
  • Durée des baux : entre 9 et 12 ans
  • Par ailleurs, les dépenses d’entretien, remises aux normes ainsi que les gros travaux de la résidence sont généralement prises en charge par le gestionnaire ( bien vérifier dans le bail commercial art. 605 et 606)
  • Il existe donc une stabilité des flux de recettes et dépenses lors d’un investissement dans ce type de résidence

2)  Un cadre fiscal très attractif,  mis en place par l’Etat afin de combler le déficit de logement des personnes dépendantes

  • L’Etat s’efforce de répondre à la question de plus en plus préoccupante du logement des personnes dépendantes dans les années à venir.
  • Au côté des ARS (Agence Régionale de Santé) et par l’intermédiaire des collectivités territoriales, l’Etat contrôle le marché en validant l’emplacement et la construction des EHPAD
  • Pour encourager les contribuables à financer le développement d’EHPAD, l’Etat a mis en place des dispositifs fiscaux attractifs pour les investisseurs, en rattachant lesinvestissements au dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

L’intérêt pour les investisseurs réside dans le fait que 80% du prix d’acquisition du bien est amortissable sur 20 ans et donc net de fiscalité.

3)  Un marché attractif pour l’investissement, lié à une déficience globale à long terme du secteur de la dépendance

  • Selon l’INSEE il faudrait 15 000 nouveaux lits chaque année alors que s’en construisent seulement 7000 par an. L’offre restera inférieure à la demande pour un horizon de 30 ans au minimum

4)  Un rendement net élevé pour un risque quasi-nul

  • La rentabilité d’un tel investissement est « garantie »  par la société de gestion et s’établit à environ à 4,5%. ( 5% pour certaines sociétés de gestion )

A titre indicatif, il faudrait un studio loué sous le régime commun ( puisque soumis à une imposition foncière par la suite, sans parler de l’implication personnelle dans la gestion et des imprévus ) qui rapporte plus de 10% brut par an pour obtenir un rentabilité nette de 4,5%.

5)  Un investissement idéal pour se procurer une rente nette de fiscalité

  • Montant de l’investissement : 120 000 € – 200 000 €
  • Un EHPAD coûte dans le neuf entre 150 000 € et 200 000 € HT et avec récupération de la TVA (à 19,6%)  3 à 6 mois après la livraison 
  • La revalorisation des loyers est variable selon les baux commerciaux

 

L’acquisition d’un EHPAD s’inscrit dans une logique d’investissement moyen terme/long terme et constitue l’investissement idéal pour se procurer une rente nette de fiscalité, complément de retraite parfait par exemple.

Avec le soutien affiché dernièrement par l’administration publique à ce type d’investissement, il semble peu probable qu’un changement concernant le dispositif fiscal soutenant le financement de cette cause nationale soit à l’étude dans les années à venir.

 

2 réponses à Les fondamentaux d’un investissement en EHPAD

  1. daste dit :

    Peut on acquérir une chambre dans une EHPAD médicalisée et louer à ses ascendants.

    Merci de votre réponse

    • ehpad8 dit :

      Dans les faits, cela s’avère très compliqué : à l’inverse d’un bien locatif classique, vous êtes ici liés avec le gestionnaire par un bail commercial. Celui-ci organise ensuite la sous-location des chambres.
      Il existe par ailleurs des critères d’admissibilité pour toute personne souhaitant intégrer une résidence EHPAD…

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