Un EHPAD (établissement hospitalier pour personne âgée dépendante) est un établissement médicalisé qui accueille des personnes de plus de 60 ans dont le maintien à domicile n’est plus envisageable suite à une perte d’autonomie physique ou psychique. Il existe également des structures EHPAD spécialisées dans les maladies comme Alzheimer ou Parkinson.

En France, le taux d’occupation des EHPAD est de 98%, suite au vieillissement de la population et une forte demande. De plus, pour avoir l’accord de construire un EHPAD, le constructeur doit au préalable signer une convention tripartite entre l’ARS (agence régionale de santé), le conseil général et le constructeur.  Cet accord permet d’être assuré qu’il y ait une demande réelle où se construit l’EHPAD.


Fiscalité des EHPAD

Il existe deux types de régime fiscaux pour les EHPAD, le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) qui est commun aux résidences étudiantes et aux résidences de service, et le régime Censi-Bouvard.

Le régime LMNP permet de réaliser un amortissement de l’immobilier sur 30 ans généralement et du mobilier sur une période de 10 ans. Cet amortissement permet d’avoir un revenu BIC (bénéfices industriels et commerciaux) nul ou quasi nul. Les investisseurs seront donc en possession d’un bien générant des revenus de l’ordre de 4% à 5% du montant investit sans pour autant être fiscalisé. Le régime LMNP fonctionne aussi bien lors d’un achat dans le neuf que pour un achat d’EHPAD d’occasion. On parlera alors de « recharge » de l’amortissement fiscal pour le nouveau propriétaire. Dans ce régime, il conviendra de se faire accompagner par expert-comptable agréé CGA (centre de gestion agréés) pour réaliser les états financiers.

Le second régime est le Censi-Bouvard qui ne permet pas d’amortir les biens mobiliers et immobiliers. Ce régime permet d’avoir une réduction d’impôt de l’ordre de 11% répartie sur 9 ans, soit 1,11% de réduction du bien investit par an. Les loyers seront cependant imposés de manière analogue à des revenus fonciers soit à l’impôt sur le revenu et la CSG-CRDS. Ce dispositif est uniquement applicable pour un achat de résidence de service dans le neuf.

Les investisseurs vont ainsi devoir choisir le meilleur régime. Pour les foyers fiscaux fortement imposés avec une TMI (tranche marginale d’imposition) supérieure à 41%, le régime LMNP conviendra mieux car le bénéfice de l’amortissement comptable sera supérieur à la réduction d’impôt. Pour les foyers fiscaux avec un taux d’imposition bas (TMI à 14% ou moins), le régime Censi-Bouvard est le meilleur. L’économie d’impôt générée de manière similaire à la loi Pinel permet en partie de financer l’achat du bien et de réduire son effort d’épargne. Dans le cas des personnes dont le quotient familial se situe entre 27.086 € et 72.617 €, il faudra étudier la situation au cas par cas. Cela vient en fonction de la rentabilité du bien et des différentes charges.