2012 est une année particulièrement cruciale sur le plan politique. Après une longue campagne et des élections présidentielles, les Français retournent au bureau de vote pour élire leurs députés. Une nouvelle loi de finance va très certainement être votée cet été, lourde en conséquence.
Cette loi est très attendue car elle va permettre de voir les orientations prises par le gouvernement et les députés. Au vue du déficit abyssal de notre pays, la question n’est pas de savoir si la fiscalité va s’alourdir (ça on le sait déjà !) mais plutôt dans quelle mesure ? Même avant l’élection présidentielle, certaines niches fiscales avaient déjà été largement rabotées voire supprimées.
C’est par exemple le cas du dispositif Scellier, plusieurs fois raboté et qui doit disparaître à la fin de cette année. Il en est de même de la loi Censi-Bouvard, qui devrait s’éteindre en décembre. La loi Censi-Bouvard permet aux investisseurs de réduire le montant de leurs impôts lorsqu’ils achètent une chambre dans une résidence de service, en EHPAD ou en résidences seniors par exemple. Sachant que ce dispositif disparaît à la fin de l’année, certains contribuables qui veulent défiscaliser se posent la question si ça vaut le coup d’acheter ces prochains mois. Le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire le montant de son impôt jusqu’à 3.666€ chaque année pendant 9 ans.
Mais que ce passe-t-il à l’issue des 9 ans ? Plusieurs solutions : - soit l’investisseur garde le bien et perçoit des loyers qui seront imposés au barème classique de l’impôt - soit il le revend au gestionnaire ou à un autre investisseur - soit il le revend à une société dont il est lui même le gérant. Ce montage permet de bénéficier ensuite du LMNP classique et donc de toucher des loyers non fiscalisés. Rappelons enfin que le contribuable qui investi en Censi-Bouvard récupère la TVA quelques mois après l’achat du bien.
Pour les contribuables qui souhaitent défiscaliser, le Censi-Bouvard est encore très rentable en 2012. Outre l’aspect purement fiscal, investir dans une résidence de service, et en particulier en EHPAD est très avantageux. Les particuliers commencent déjà à se recentrer sur le régime classique du LMNP, c’est à dire l’amortissement et non la défiscalisation. En effet, ce système fiscal permet d’amortir le bien (environ 80% du montant du bien) ce qui permet de ne pas être imposé sur les loyers percus.
En choissant ce système fiscal, il est possible d’acheter un EHPAD neuf (en VEFA) ou sur le marché secondaire. Il est fortement envisagable qu’en 2013 les contribuables s’orientent uniquement vers ce dispositif compte tenu de la fin programmée du censi bouvard.
Julien Vrignaud