EHPAD : définition
Un EHPAD est un Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes, et bien qu’il soit souvent assimilé à une maison de retraite il est important de les différencier.
Là où une maison de retraite ne constituera qu’un centre d’accueil pour personnes âgées, l’EHPAD apportera un accompagnement médicalisé. Cet accompagnement se manifeste par la présence d’une équipe soignante 24H/24H, de salles de soin afin d’administrer les traitements, ainsi que tout le matériel nécessaire pour répondre aux besoins des malades.
Il existe par ailleurs des EHPAD spécialisés, notamment pour les maladies d’Alzheimer et Parkinson qui nécessitent un personnel ayant une connaissance particulière de ces infirmités.
Il s'agit - contrairement aux maisons de retraites - de résidences médicalisées, où une équipe soignante est à la disposition des personnes résidentes 24h/24. Le personnel est compétent afin d'administrer des soins, mais également pour aider à la vie quotidienne des personnes âgées. Des EHPAD spécifiques aux résidents atteints de maladies atypiques comme Alzheimer ou Parkinson sont également existants.
Réglementation
Les EHPAD sont soumis à une réglementation extrêmement stricte. L'Etat, en fonction de l'étude démographique et géographique de chaque région, décide des constructions du nombre d'EHPAD à construire sur une période donnée.
Il s'agit d'un marché où la demande est très importante. Avec le vieillissement de la population, les personnes âgées de plus de 65 ans représentent une part conséquente de la population actuelle en France (26% d'ici 2020) .Vivre plus longtemps ne signifie pas forcément vivre en bonne santé. De ce fait, le nombre de personnes âgées dépendantes atteint 1,3 million en 2017 selon l'INSEE.
Ces chiffres rendent d'autant plus la demande en EHPAD conséquente. On estime actuellement à 577 436 le nombre de lits en EHPAD en 2016. Bien loin du nombre de personnes dépendantes en France…
La construction d'un EHPAD est longue et fastidieuse. Tout d'abord un dossier doit être déposé auprès du Conseil Général de la région et la Direction Départemental des Affaires Sanitaires et Sociales.
Une fois ce dossier validé, le projet est présenté au Comité Régional d'Organisation Sanitaire et Médico-Sociale. Si le projet répond à un besoin de la région en terme de taille et de caractéristiques, que le budget est cohérent, et dispose de garanties quant au financement, le dossier a de bonnes chances d'être accepté.
A la suite de ce processus, une convention tri-partie est signée entre le directeur de l'établissement, le président du conseil général et le Préfet qui agit en tant que représentant du Conseil Général.
Cette convention est signée pour une durée de 5 ans, garante de l'agrément d'Etat obligatoire avant la construction d'un EHPAD.
Investir en EHPAD, un placement d’avenir
Le marché de l’EHPAD français est l’un des plus développés d’Europe avec près de 8.000 établissements accueillants plus de 600.000 personnes âgées dépendantes. Malgré cela, nous sommes loin de répondre à l’intégralité de la demande, celle-ci ne cessant de croître. Cette croissance de la demande devrait tout sauf s’arrêter dans les années à venir et les raisons à cela sont multiples :
- L’allongement de la durée de vie
- L’arrivée de la génération des baby-boomers à l’âge de la retraite
- L’accumulation des demandes non-satisfaites
Actuellement, les demandes de place en EHPAD sont très largement supérieures à l’offre. Quand 5.000 nouveaux placements sont créés chaque année, 15.000 nouvelles demandes sont reçues.
L’investissement en EHPAD est déjà fortement recommandé de par sa rentabilité et la pérennité des projets, et cela n’est donc pas prêt de s’arrêter au vu de l’avenir radieux qui est manifestement le sien.
L’investissement en EHPAD, comment ça marche ?
Un investissement en EHPAD est sûr de par sa nature. En effet, pour qu’un EHPAD soit reconnu le gestionnaire doit au préalable signer une convention tripartite avec le Conseil Départemental et l’Agence Régional de Santé. Ce contrat d’une durée de 5 ans atteste du sérieux du projet et de sa pérennité.
Lorsque l’on parle d’investir en EHPAD cela signifie investir dans une chambre qui sera occupée par une personne âgée en état de dépendance. Cette chambre est par ailleurs équipée de tout le mobilier nécessaire ainsi que d’une salle d’eau.
L’achat d’un EHPAD n’est pas une source de travail ou de quelconque prise en charge pour l’investisseur. C’est le gestionnaire qui s’occupe de tout, trouver des locataires, effectuer les travaux ainsi que verser les loyers. Lorsque vous investissez en EHPAD vous êtes lié au gestionnaire via un bail commercial qui détaillera toutes ces informations.
Le placement
L'investissement en chambre d'EHPAD est en vogue. Marché en plein essor, rendement intéressant, création d'un patrimoine immobilier, nombreux sont les avantages à ce placement.
Le but est d'acquérir une chambre dans une résidence EHPAD. La chambre est meublée, ce qui entraîne une fiscalité avantageuse qui sera évoquée plus tard.
L'investisseur acquiert la chambre et signe un bail commercial non pas avec l'occupant de la chambre, mais le gestionnaire de l'EHPAD.
Le bail commercial est sur une durée légale de 9 à 12 ans. L'investisseur connaît donc à l'avance le montant des loyers qu'il va percevoir, mais aussi les éventuels travaux et revalorisations du montant des loyers. De plus, contrairement à un bail civil, le bail commercial est lui beaucoup plus réglementé. Les articles 605 et 606 du code civil permettent une très grande prise en charge des travaux par le gestionnaire. Les aléas locatifs sont donc beaucoup plus maitrisés qu'un investissement locatif classique.
La forme et le déroulement de l'investissement
L'investisseur peut réaliser son achat de deux façons : comptant ou à crédit.
Lorsqu'on investit comptant dans une chambre d'EHPAD, il faut avoir la capacité de mobiliser une certaine somme. En effet les chambres d'EHPAD dans le neuf ou dans l'ancien, sont accessibles à partir de 80 000€.
Le déroulement est simple : l'acquéreur signe chez avec l'exploitant le bail commercial, puis reçoit chez le notaire un titre de propriété. Il perçoit ensuite ses loyers, en fonction du bail signé avec l'exploitant. Il peut être uniquement propriétaire de la chambre, ou bien de la chambre et de parties communes de l'EHPAD. Ces précisions sont rapportées dans l'acte notarial.
Lorsqu'un achat est consenti à crédit, le mécanisme n'est pas le même. L'investisseur doit trouver avant tout un financement. Lorsque l'offre de prêt est émise, il doit laisser passer un délai de 11 jours avant de pouvoir la retourner à son établissement bancaire : il s'agit du délai légal de réflexion. A la suite de ça, l'offre est prise en compte par la banque, et les fonds sont transférés chez le notaire qui prend en charge l'opération immobilière.
Fiscalité
Au delà du rendement et de l'opération immobilière, l'achat d'une chambre en EHPAD est avantageux par rapport à sa fiscalité. En effet, la location d'une chambre meublée offre la possibilité de bénéficier du régime de Loueur Meublé Non Professionnel.
Ce statut offre la possibilité d'amortir 80 à 85% de la valeur du bien sur une durée de 20 à 25 ans, et le mobilier dans la totalité de sa valeur sur une durée de 5 à 7 ans.
L'activité de loueur meublé, professionnelle ou non, est assimilée à une activité commerciale. La tenue d'une comptabilité avec un bilan est à prévoir. L'imposition est donc fonction du résultat de l'activité.
L'amortissement n'est pas une charge déductible, mais vient réduire le résultat de l'activité une fois toutes les charges déduites.
Le résultat étant plus faible, l'imposition demeure faible voire nulle. De plus l'amortissement non utilisé est reportable jusqu'à fin de la durée de l'amortissement.
La fiscalité s'appliquant est ensuite la suivante : tranche Marginale d'imposition sur le résultat, puis application des Prélèvements Sociaux (17,2% depuis le 1er janvier 2018)
Revente
La revente d'une chambre d'EHPAD est évidemment possible. Le revendeur a plusieurs possibilités : vendre en direct, via le gestionnaire de l'EHPAD, un conseiller en gestion de patrimoine ou avec des agences spécialisées.
- En direct
On peut décider de vendre soit même sa chambre d'EHPAD, via un site internet ou une agence. La recherche d'un acheteur peut en revanche s'avérer longue sans passer par un réseau spécialisé.
- Gestionnaire de l'EHPAD
Le gestionnaire de l'EHPAD peut s'engager à racheter la chambre. En revanche aucune plus-value est possible : le gestionnaire rachète la chambre au prix d'achat.
- Conseiller en gestion de patrimoine
Une des solutions les plus adaptées reste de contacter un conseiller en gestion de patrimoine. Celui va prospecter les différents gestionnaires afin de cibler les repreneurs possibles.
- Agences spécialisées
La revente des chambres d'EHPAD prend de plus en plus d'importance. Il s'agit d'un marché en pleine expansion. Des agences spécialisées dans la revente de chambres d'EHPAD sont là afin d'accompagner les reventes.
