Qu'est-ce qu’un loueur meublé non professionnel (LMNP)

Pour définir ce qu’est un LMNP, il faut comprendre que la particularité est que ce système permet de bénéficier d’un cadre fiscal spécifique. Traditionnellement, les revenus fonciers sont imposés à l’impôt sur les revenus (IR) plus les prélèvements sociaux (PS).

Exemple : une tranche marginale d’imposition à 41% fera que sur 1000€ de revenus fonciers on perd 41% plus 15,5% de PS soit un réel bénéfice de 435 €.

La problématique est de savoir quel est le système le plus optimal et quels sont les écueils à éviter.

Pour cela on va exposer le fonctionnement du LMNP et voir en quoi il est indispensable de se faire accompagner sur un tel projet.

I/ Le cadre du LMNP

Il faut que le bien loué et l’imposition et le revenus locatifs relèvent du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Il faut que les recettes locatives soient inférieures à 23 000€ par an ou qu’elles représentent moins de la moitié des revenus globaux.

Il est possible de choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

a) Le micro-BIC :

La première condition est que le revenu ne dépasse pas 32 900€. Cette condition respectée permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur les recettes (ce qui signifie que seule la moitié est imposable). En revanche, il n’est pas possible de générer de déficit. Ainsi, ce régime est intéressant si vos charges sont en deçà du seuil de 50 %.

b) Le régime réel :

Au-delà de 32.900 € ou sur demande auprès du fisc, si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel. Vous déduisez des recettes l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc vos impôts.

II/ La nécessité de se faire accompagner par un professionnel

Ce type d’investissement est complexe sur plusieurs aspects. Tout d’abord, il faut y investir du temps. Il faut trouver le bien payer des frais, avoir un oeil sur la location, anticiper les charges… Ensuite, il faut que le cadre légal soit respecté. Pour cela, il est possible de se tourner vers un avocat spécialiste de ce sujet (problème : payer des honoraires).

En revanche, la solution la plus simple est de se tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine qui lui va réaliser un audit de votre situation patrimoniale afin de voir si l’opération est la plus optimale pour vous (parfois de simples revenus locatifs peuvent être plus appropriés voire des placements financiers…)

Ces conseillers vont sélectionner un lot auprès d’un grand groupe ne s’occupant que de LMNP. De plus, ce choix sera fait en fonction de la situation économique actuelle et des projections que l’on a sur le marché. Pour l’investisseur, en terme de prix cela ne change rien car le conseiller ne fait pas payer d’honoraires. Sa rémunération provient d’un part de la marge qu’a réalisé son partenaire.

Enfin, le statut LMNP permet d’avoir des revenus peu fiscalisés sur un long terme. Le régime LMNP permet notamment de faire passer l’amortissement du bien en charge, le résultat étant que l’on inscrit en face du revenu locatif un passif diminuant de ce fait l’imposition sur ledit revenu.

N’hésitez pas à contacter un de nos experts au sein du cabinet Euodia Finance.