Fiscalité des résidences

Il existe deux types de régimes fiscaux pour les résidences de service, le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) qui est commun aux résidences étudiantes et aux résidences de service, et le régime Censi-Bouvard.
Le régime LMNP permet de réaliser un amortissement de l’immobilier sur une période de 25 à 30 ans généralement et du mobilier sur une période de 10 ans. Cet amortissement permet d’avoir un revenu BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) nul ou quasi nul. Les investisseurs seront donc en possession d’un bien générant des revenus de l’ordre de 4% à 5% du montant investit sans pour autant être fiscalisé. Le régime LMNP fonctionne aussi bien lors d’un achat dans le neuf que pour un achat d’EHPAD d’occasion, on parlera alors de « recharge » de l’amortissement fiscal pour le nouveau propriétaire. Dans ce régime, il conviendra de se faire accompagner par un expert-comptable agréé CGA (centre de gestion agréés) pour réaliser chaque année le bilan et déterminer le bénéfice.

Le second régime est le Censi-Bouvard qui ne permet pas d’amortir les biens mobiliers et immobiliers. Ce régime permet d’avoir une réduction d’impôt de l’ordre de 11% répartie sur 9 ans, soit 1,11% de réduction du bien investit par an. Les loyers seront cependant imposés de manière analogue à des revenus fonciers soit à l’impôt sur le revenu et la CSG-CRDS. Ce dispositif est uniquement applicable pour un achat de résidence de service dans le neuf.

Les investisseurs vont ainsi devoir choisir le meilleur régime. Pour les foyers fiscaux fortement imposés avec une TMI (tranche marginale d’imposition) supérieur à 41% le régime LMNP conviendra mieux car le bénéfice de l’amortissement comptable sera supérieur à la réduction d’impôt. Pour les foyers fiscaux avec un taux d’imposition bas, TMI à 14% ou moins, le régime Censi-Bouvard est le meilleur car l’économie d’impôt générée de manière similaire à la loi Pinel permet en partie de financer l’achat du bien et de réduire son effort d’épargne. Dans le cas des personnes dont le quotient familial se situe entre 27.086 € et 72.617 €, il faudra étudier la situation au cas par cas, en fonction de la rentabilité du bien et des différentes charges.

Quels sont les résidences éligibles au Censi-Bouvard et au LMNP ?

Il y a quatre typologies d’investissement en LMNP :

  • Les résidences étudiantes
  • Les résidences seniors (EHPAD ou résidence médicalisée ou résidence non médicalisée)
  • Les résidences de tourisme
  • Les résidences d’affaires

Les résidences de tourisme ou d’affaires ont l’inconvénient d’être plus sensibles à la conjoncture économique. En cas de ralentissement économique, les entreprises couperont en première position leurs dépenses non indispensables telles que les frais de déplacements ou de formation. De manière analogue, les ménages couperont dans un premier temps leurs dépenses de vacances ou de voyages en cas de ralentissement de leurs revenus. Cependant, un investissement en résidence de tourisme permet à l’investisseur de pouvoir en bénéficier, en fonction du bail défini par le gestionnaire.

Les EHPAD et les résidences étudiantes sont beaucoup moins insensible à la conjoncture, ce qui permet un meilleur taux d’occupation des résidences et donc un revenu mieux optimisé.
Un investissement en EHPAD dans le neuf requiert au minimum 130.000 €, il peut être situé dans les centres villes mais aussi beaucoup dans des petites villes ou dans les campagnes. Le prix au m2 pouvant alors dépasser les 5.000 € dans des petites villes ou villages. Ce n’est pas pertinent de comparer les prix au m2, car le prix d’un EHPAD se définit en fonction des revenus qu’il va générer dans le futur. La rentabilité d’un EHPAD est supérieure à celle d’une résidence étudiante qui se situe à environ 4% dans le neuf alors que celle de l’EHPAD est souvent supérieure ou égale à 4,5%.
Nous recommandons vivement aux investisseurs en EHPAD et dans une moindre mesure pour les résidences étudiantes de choisir un gestionnaire de renom.

Quel est la différence entre une résidence senior et un EHPAD ?

Les résidences seniors

Les résidences seniors ont vocation à accueillir des personnes de plus de 60 ans afin de leur fournir une meilleure qualité de vie et une meilleure sociabilité. Nous retrouvons dans ces résidences des services dédiés tels que le ménage, la cuisine et l’organisation d’activités. La configuration des lieux est adaptée et sécurisée, et différents dispositifs peuvent être mis en place tel que des alarmes ou des sanitaires adaptées aux personnes âgées.

Les EHPAD

Un EHPAD (Établissement Hospitalier pour Personne Âgée Dépendante) est un établissement médicalisé qui accueille des personnes de plus de 60 ans dont le maintien à domicile n’est plus envisageable suite à une perte d’autonomie physique ou psychique. Il existe également des structures EHPAD spécialisées dans les maladies comme Alzheimer ou Parkinson.
En France le taux d’occupation des EHPAD est de 98%, suite au vieillissement de la population et une forte demande. De plus, pour avoir l’accord de construire un EHPAD, le constructeur doit au préalable signer une convention tripartite entre l’ARS (agence régionale de santé), le conseil général et le constructeur.  Cet accord permet d’être assuré qu’il y ait une demande réelle où se construit l’EHPAD.

Les EHPAD sont des résidences spécialisées et médicalisées car ils accueillent des personnes âgées ayant subi une perte d’autonomie. La dépendance s’évalue en fonction de la grille AGGIR de la sécurité sociale qui évalue le niveau de dépendance sur une grille allant de 1 à 6. Les personnes fortement dépendantes peuvent bénéficier de l’APA (allocation personnalisée d’autonomie) qui prend en partie en charge le coût de l’hébergement.
Certains établissement peuvent avoir des cellules spécialisées dans des maladies cibles tel que Alzheimer ou Parkinson.

Les deux investissements bénéficient d’une demande croissante dû à l’accroissement de la population ayant plus de 60 ans. Pour chaque résidence, les critères de sélection sont principalement la qualité du gestionnaire, la rentabilité du bien, les clauses du bail commercial.

De plus, le critère de l’emplacement ne sera pas forcément pertinent pour un EHPAD. En revanche, les seniors souhaitant continuer à avoir une vie active après la retraite, privilégieront résidence à proximité d’un centre ville.