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Comment vendre un EHPAD dans les meilleures conditions ?

Les Etablissements d’Hébergement des Personnes Agés Dépendantes (EHPAD) sont aujourd’hui devenus une classe d’actifs à part entière. Plébiscités par bon nombre d’investisseur, notamment lorsque qu’ils sont à la recherche de complément de revenus non fiscalisés, les EHPAD restent un placement sécurisé.

La croissance du nombre de personnes âgées dans les années à venir en France va mécaniquement influer sur le nombre de demande d’hébergements dans ce type de résidence. Avec le faible nombre d’agréments délivrés pour la construction de nouveaux EHPAD, la demande vers cette classe d’actifs évoluent de plus en plus vers des biens déjà livrés et qui génèrent déjà des loyers.

Revendre son EHPAD devient chose aisée

Grâce à ce phénomène, revendre son EHPAD est relativement facile si l’on trouve les bons partenaires. Tout comme vous avez acheté une rentabilité locative au moment de votre investissement, c‘est donc celle-ci que vous allez proposer au marché secondaire. Le niveau de rentabilité de votre bien ainsi que la qualité du gestionnaire qui en assure la location sont les arguments majeurs qui vous permettront de revendre sereinement votre EHPAD.

Lorsqu’un jour venu, vous désirerez revendre votre EHPAD, adressez vous d’abord à la société qui vous l’a proposé et vendu à l’origine. Celle-ci aura très probablement les contacts, le savoir-faire, voire les clients pour réaliser la vente de votre bien rapidement.

Vigilance concernant les frais de commercialisation

En fonction de l’interlocuteur que vous choisirez, vous recevrez une offre d’achat ou une offre de prix de vente qui correspond à la rentabilité locative (rapport entre le prix et le niveau de loyers – les loyers étant déjà connus) à laquelle il faut soustraire les frais de commercialisation.

Ces frais de commercialisation restent assez flous pour un investisseur non professionnel et varient beaucoup. S’adresser à son conseiller en gestion de patrimoine, c’est faire le choix d’avoir à ses côtés un expert qui va s’assurer de trouver un partenaire fiable qui vous proposera le bon prix pour votre bien. Si le bien correspond à ses critères de sélection (ce qui sera le cas comme c’est lui qui vous l’a proposé), Il est possible qu’il trouve un acheteur parmi ses clients. Cela permet de réduire les coûts de commercialisation et vous fait gagner du temps. De plus, cela vous permet, dans le cas d’un arbitrage, de demander conseil à votre conseiller en gestion de patrimoine afin d’avoir des propositions pertinentes en fonction de vos objectifs patrimoniaux.

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EHPAD : Comprendre la convention tripartite en EHPAD

Qu’est ce qu’une convention tripartite ?

Une convention tripartite est un contrat d’exploitation signée entre 3 contreparties. Comme dans tout contrat, chacune des parties doit être d’accord avec l’intégralité des termes et des obligations pour que le contrat soit conforme et légal. Cette convention intervient pour autoriser une construction comme le prévoit la loi n° 2002-2 du 2 janvier 2002.

Quel rôle dans un EHPAD ?

Avant toute construction, rénovation ou agrandissement, il est nécessaire pour l’établissement et la société de gestion d’obtenir cette convention tripartite. Les 3 parties sont l’ARS (Agence Régionale de Santé qui est une filiale de la sécurité sociale), le préfet ainsi que le conseil général. Ces 3 acteurs majeurs permettent de sécuriser et de pérenniser le domaine. En effet, la convention n’est délivrée que si un manque de lit est constaté et que la demande est supérieure à l’offre. Un EHPAD est donc un établissement « protégé » par les pouvoirs publics et il ne peut pas y avoir une libre concurrence, ce qui procure à un tel investissement un niveau de risque très faible. En effet, la présence de cette convention tripartite fait passer la localisation du bien comme secondaire : peu importe où le bien est situé, s’il a obtenu cette fameuse convention c’est que la demande est très forte et que le taux de remplissage sera extrêmement proche de 100%.

Quelles modalités ?

La convention tripartie est signée pour une durée initiale de 5 ans. Cette convention permet à l’établissement d’obtenir des aides et des subventions publiques notamment de la part du conseil général. La convention détermine également la tarification pratiquée par l’établissement (soins, hébergement etc..). Sa reconduction est ensuite une formalité à passer et cela permet de maintenir les EHPAD constamment à jour particulièrement sur les différentes normes d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes.

Moins de construction, Plus d’agrandissement

Aujourd’hui, nombreuses des conventions tripartites qui sont signées accordent un agrandissement ainsi qu’une modernisation des établissements existants. Cela permet de construire des plus grands établissements qui sont généralement à équidistance de plusieurs villes stratégiques. Cela permet aux collectivités de réaliser des économies d’échelles à l’image des entreprise privées qui cherchent constamment à réduire leurs dépenses.

Un rôle essentiel

En définitive, la convention tripartite est la pierre angulaire d’un EHPAD, que ce soit au niveau de son lancement et de sa construction, au niveau de son fonctionnement et de son financement et en définitive au niveau des potentiel investisseurs qui se sentent rassurés d’investir dans un projet encadré et dont le marché est extrêmement réglementé.

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Investissement EHPAD : la définition et les caractéristiques

Qu’est ce qu’un EHPAD ?

Un EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est ce qu’on appelle vulgairement une maison de retraite. Le principe est de rassembler des personnes âgées qui ont besoin de soins et sont en situation de dépendance. Les pouvoirs publics pensent qu’il est préférable de rassembler ces personnes dans un établissement unique plutôt que de leur prodiguer des soins à domicile, comme le font généralement les infirmiers libéraux par exemple.

Quel est le fonctionnement d’un EHPAD ?

Un EHPAD est géré par un gestionnaire agréé, qui est alors en charge de toute la gestion quotidienne de l’EHPAD, que ce soit au niveau des pensionnaires, du personnel médical ou encore du personnel d’entretien et de restauration. Le gestionnaire reçoit donc les demandes de prise en charge et d’hébergement et doit la gérer. Le public ciblé par ces établissements sont des personnes âgées (souvent 80 ans et plus) et doivent donc être pris en charge dans des conditions adaptées avec un personnel médical adéquat.

En amont, tout EHPAD est construit seulement après remise d’un agrément signé par le préfet régional, le conseil général et l’ARS. Cet agrément n’est remis que s’il y a un manque de lits dans la région.

Pourquoi investir dans un EHPAD ?

Pour faire face au manque de lits croissant du fait de la population vieillissante, investir dans une chambre dans un EHPAD peut s’avérer extrêmement avantageux pour un investisseur, tout en étant bénéfique à la collectivité.

En effet, ces types d’investissements sont éligibles au dispositif Censi Bouvard qui vous octroie une réduction d’impôts proportionnelle à votre investissement ou vous permet de profiter du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Ce statut vous permet de percevoir des loyers quasi-nets de fiscalité sur une longue période, en grande partie grâce à la récupération de la TVA et surtout à la possibilité d’amortir le bien selon les règles comptables en vigueur.

Pour conclure, la France a besoin de plus de lits médicalisés pour ses citoyens les plus âgés et s’appuie sur des statuts fiscaux avantageux pour orienter les investisseurs vers ce type de biens afin de relancer le marché de la construction de ce type d’établissements.

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Les EHPAD CLINEO séduisent ACG management qui investit 2.5 M€

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Avis sur investissement en ehpad par un professionnel

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ORPEA : La tendance baissière peut reprendre

Orpea à terminé l’exercice fiscal du premier semestre 2016 au 30 juin. Il a été constater une hausse d chiffre d’affaire de 23% s’élevant donc à 1,3808 milliards d’euros. Entreprise il y a un an, la croissance des activités du groupe est porté à 40% pour l’activité hors de nos frontières. Lire la suite

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Classement des maisons de retraite en 2016

Classement des maisons de retraite en 2016

Pour beaucoup de français qui sont à un âge avancé, choisir une bonne maison de retraite dans l’urgence n’est pas chose aisée, il faut trier les établissements divers qui accueillent des séniors de plus en plus dépendants et de plus en plus âgés. Une maison de retraite appelée aussi EHPAD est un établissement collectif qui accueille des personnes du troisième âge qui ne sont  plus autonomes. Ces établissements fournissent les repas et mettent à disposition une équipe médical formée qui va traiter toutes les pathologies liées à la vieillesse . Il existe des maisons de retraites conventionnées qui sont reconnus par l’état et d’autres non conventionnées à but lucratif. Le prix d’un séjour dans une maison de retraite dépend de plusieurs facteurs:  revenus, niveau d’invalidité, prix des soins et qualité de l’hôtellerie. Lire la suite

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LMNP résidences services: un avantage fiscal qui perdure

LMNP résidences services: un avantage fiscal qui perdure

Il y a 3 familles d’investissement en immobilier aujourd’hui : l’immobilier fiscalisant, l’immobilier défiscalisant et l’immobilier neutre. C’est sur ce dernier point que nous allons nous attarder et analyser les raisons du succès de l’investissement en immobilier « neutre » via le dispositif du loueur en meublé non professionnel et plus particulèrement en résidence de services.

Les avantages principaux sont simples : fiscalité neutre et rendement/loyers garantis via la signature d’un bail commercial ferme avec le gestionnaire de la résidence. Il y a donc un contrat qui sécurise l’investissement et qui permet de se dédouaner de la carence locative et de l’entretien courant du bien. Le gestionnaire prendra en charge la remise aux normes et les petits travaux là où l’investisseur devrait se contenter de renouveler le mobilier une fois tous les 10 ans. Un suivi comptable est aussi à réaliser pour notamment récupérer la TVA (qui est remboursée au bout de 6 mois environ). Lire la suite

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EHPAD: les gestionnaires s’exportent à l’étranger

EHPAD: les gestionnaires s'exportent à l'étranger Aujourd’hui en France la thématique des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est prospère et d’actualité. Plusieurs facteurs sont responsables de ce développement rapide; au sein des investisseurs d’une part, des retraités de l’autre et également des gestionnaires. Du côté des retraités premièrement la principale raison est d’ordre démographique. Après le baby boom qui est survenu après la guerre, 60 ou 70 ans après il est temps du papy boom. On constate donc dans la pyramide des âges que la population âgée va voir son nombre continuer à augmenter. C’est le cas en France, mais c’est également le cas dans les autres pays européens. Lire la suite

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Fin de la loi Censi bouvard en décembre 2016 ?

Fin de la loi Censi bouvard en décembre 2016 ? Fin de la loi Censi-Bouvard en 2016 Le jeudi 15 novembre 2013 un amendement du projet de loi de finances vise à prolonger le dispositif de défiscalisation.

Une fois l’amendement adopté la possibilité d’opter pour un Censi Bouvard a été étendu jusqu’au 31 décembre 2016. Le but de cette prorogation a été de permettre de développer le marché des résidences séniors ainsi que les résidences étudiantes et de tourisme.

Pour rappel la loi permet d’obtenir une réduction d’impôt sur 9 ans à hauteur de 11% dans la limite d’un investissement de 300k€. Par ailleurs ce mécanisme permet de récupérer la TVA . Cet investissement se fait dans le neuf. Lire la suite

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