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PEL, PEP, PEA : redonnez vie à vos vieux plans !

Aujourd’hui, tous les acteurs du conseil patrimonial et financier vous le diront, il faut aller chercher la performance là où elle se trouve et loin, très loin  qui ne rapportent presque plus rien. Fort de leur historique, de leur facilité d’accès et des rendements passés, les livrets bancaires séduisent encore beaucoup d’épargnant. Les jeunes sont plus susceptibles d’avoir recours à ce type de placement car ils ont moins de connaissance sur les solutions moins conventionnelles, alors qu’elles sont très simples à mettre en place.

Livret A, le PEL et le PEA… Des avantages à ne pas négliger

Le livret A a l’avantage de proposer une très grande liquidité et une facilité d’accès extrêmement rapide. Le taux de rémunération n’est pas très intéressant en ce moment mais c’est l’épargne la plus disponible en cas de besoin urgent de liquidité.

Aussi, si vous avez ouvert un PEL avant le 01/03/2011, il présente des avantages indéniables. Premièrement, c’est une solution qui ne présente pas de limite dans le temps. Ensuite, vous n’avez finalement que peu de conditions à remplir pour bénéficier de la prime d’État. De plus, les prélèvements sociaux sont opérés seulement en cas de sortie de la solution ou bien au bout de 10 ans, cela a pour effet de ne pas limiter l’effet boule de neige c’est-à-dire laisser l’ensemble des intérêts générer des intérêts supplémentaires.  Selon les dates à laquelle vous avez ouvert votre PEL, il peut proposer des rendements élevés. Après douze ans de détention d’un PEL, malgré le fait qu’il deviennes fiscalisé, les rendements après impôts peuvent rester intéressant.

Une fiscalié particulièrement avantageuse

En ce qui concerne le PEA ou plan d’épargne en action, s’il est bien géré, peut vous rapporter gros. En effet, basé principalement sur des solutions boursières, les plus-values peuvent être élevées. La fiscalité présente des conditions particulièrement avantageuses au bout de deux ans de détention et encore plus après cinq ans où vous serez uniquement ponctionné des prélèvements sociaux. Après huit années, vous pouvez même faire récupérer des sommes de votre PEA sans clôturer l’enveloppe fiscale.

Faites bien attention avant de clôturer un produit bancaire, assurez-vous d’avoir eu le bon conseil.

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Quelle fiscalité quand on investit dans un EHPAD ?

Les EHPAD, un placement d’avenir à la fiscalité réduite

Les investissements en Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (ou EHPAD) présentent un double intérêt : se positionner dans un secteur où la demande sera de plus en plus forte dans les années à venir, avec une fiscalité attrayante.

Choix entre deux régimes

En effet, les placements en résidence de service, famille dans laquelle entrent les EHPAD, permettent de choisir entre deux régimes grâce au statut LMNP (Louer Meublé Non Professionnel) : le régime Censi-Bouvard ou l’amortissement comptable.

Le Censi–Bouvard

Le régime Censi-Bouvard est à voir comme l’équivalent de la Loi Pinel pour les biens loués en meublé. En effet, le principe repose sur une réduction d’impôt, proportionnelle à la valeur du bien acheté. Ainsi, les EHPAD permettent de passer en réduction d’impôt de 11% de la valeur hors taxe du bien réparti sur 9 ans.  Le choix de ce statut peut se faire uniquement sur des EHPAD achetés dans le neuf, c’est-à-dire sur plan.

Les loyers étant alors taxés comme du Bénéfice Industriel et Commercial (BIC), il sera alors conseillé de privilégier le régime micro BIC, sauf si les intérêts d’emprunt pour les personnes qui achètent leur bien via de la dette sont supérieurs à l’abattement de 50% proposé par le micro-BIC.

L’amortissement comptable

Solution alternative au régime Censi-Bouvard, l’amortissement comptable ne génère pas de réduction d’impôt sur le revenu de son côté. Par contre, son mécanisme permet de toucher des loyers qui seront faiblement , voir pas du tout fiscalisés.

Par exemple, pour un bien acheté 100 000 euros Hors Taxe, un amortissement de 80% de cette valeur permettrait de passer en charge 4 000 euros par an. Ce mécanisme correspond à une écriture comptable et non une charge décaissée, comme le sont les taxes foncières, les provisions pour charges ou autres travaux.

Le calcul du bénéfice résulte donc du loyer moins ces différentes charges précédemment citées. Le résultat est donc fortement diminué et peut même être nul sur une durée de vingt ans pour un achat réalisé en prêt, car dans ce dernier cas, viendront s’ajouter la déduction des intérêts d’emprunt.

L’investisseur ne peut pas choisir les deux régimes en même temps et devra donc, en fonction de ses objectifs, privilégier la réduction d’impôt (Censi-Bouvard) ou voir son investissement comme le moyen de générer un complément de revenus ou une rente peu voir non fiscalisé (amortissement comptable).

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EHPAD : les pièges à éviter quand on veut y investir

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

D’ici 2060, la France comptera plus de 2 millions de personnes dépendantes et 10% de la population française seront des personnes de plus de 80 ans contre 4,5% actuellement. Il est donc judicieux d’investir dans une résidence médicalisée répondant à une demande démographique.

De toute évidence investir dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) a de quoi séduire. Cette investissement permet d’investir dans l’immobilier sans aucun soucis de gestion tout en obtenant une rente attrayante. Mais attention aux pieges qui peuvent se cacher derrière cet investissement.

L’emplacement est important quoi que…
En effet, pour voir le jour, un EHPAD doit recevoir l’agrément du préfet, du conseil régional et de l’agence régionale de santé (ARS) plus anciennement connue sous le nom de la DASS. Il est important tout de meme que la résidence soit située à proximité de centres hospitaliers.

L’important c’est le gestionnaire

La qualité du gestionnaire d’un Ehpad est le plus important. En effet, en vous garantissant des loyers durant toutes la durée du bail, il est important de s’appuyer sur un gestionnaire solide. Le bail commercial est donc très important. En effet, son contenu conditionne la réussite de l’opération : révision des loyers à taux fixe ou sur l’indexation IRL, répartition des charges ( il faut bien vérifier que le gestionnaire prendra à sa charge l’entretien et les grosses réparations ainsi que les travaux de mise en conformité). C’est pourquoi il est important de signer un bail commercial avec un acteur de référence, comme Orpéa, Korian-Medica, Nobles-Ages ou DomusVi.

Les avantages fiscaux

Lorsque vous décidez d’investir dans un EHPAD neuf ou ancien vous pouvez choisir l’avantage fiscal de l’amortissement (étalée sur 25 ou 30 ans). Les loyers sont alors imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Le revenu imposable sera alors déterminé en déduisant les frais, la taxe fonciere ainsi que les intérêts d’emprunts. Si les charges sont supérieurs aux loyers, les revenus ne sont pas imposables.

L’investisseur peut également choisir la loi défiscalisante Censi-Bouvard, uniquement dans les biens en constructions. Cela permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11% étalée sur neuf ans.

A termes, il est plus intéressant de choisir l’amortissement, qui se traduit par un gain fiscal plus élevé.

Anticipez les conditions de sortie

L’investissement en  Ehpad est considéré comme un produit de rente pour ses vieux jours. Cependant, rien n’interdit de céder le bien à n’importe quel moment. La valeur du bien sera alors défini, non par pas le foncier mais par la qualité des prestations, la solidité du gestionnaire mais le plus important restant la rentabilité du bien. Le repreneur n’achètera donc pas un prix au mètre carré, mais un taux de rendement.

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Conseils pour revendre un bien dans une résidence de services

Les résidences de services permettent d’obtenir des loyers défiscalisés sans gestion et sans risque de vacance locative (hors faillite du gestionnaire). Cet investissement apporte à la fois un bon rapport locatif et une tranquillité de gestion, ce qui lui a apporté un grand succès ces dernières années.  Cependant, ces résidences ont des enjeux différents de l’immobilier classique. En effet, contrairement à un investissement en Pinel ou dans l’ancien, la localisation n’est pas l’élément clé. Ici c’est le gestionnaire et le bail commercial qui sont les éléments clés, nous verrons comment cela influence la revente. Si le marché secondaire est encore inférieur aux commercialisations neuves, celui-ci à connu un rapide essor ces dernières années.

Comment valoriser votre bien ?        

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Immobilier EHPAD : Pistes pour préparer sa retraite

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le bon moyen de se constituer une rente

Il est tout à fait possible de se constituer une rente par un achat EHPAD. Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont des résidences de services. Les EHPAD accueillent des personnes qui ne peuvent plus rester seules chez elles ou qui sont atteintes de pathologies comme Alzheimer.

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Amortissement LMNP : pas de changement en vue

En 2012, si vous êtes investisseur et que vous souhaitez investir en LMNP, rassurez-vous la fiscalité attrayante de ce produit lié à l’amortissement du bien n’a pas prévu de changement ni d’évolutions.

 

Pour rappel, investir en LMNP vous permet de percevoir des loyers nets fiscaux. Dans le cadre du statut LMNP, l’investisseur peut amortir comptablement son bien sur les valeurs de l’immobilier et du mobilier.  Si nous devions imaginer un compte en T, le compte de résultat fiscal, on aurait du coté des recettes : les loyers ou revenus locatifs perçus, et du coté des charges déductibles : taxe foncière,  charge comptable, les intérêts d’emprunt dans le cas d’un investissement à crédit et l’amortissement à hauteur de 80% de la valeur du bien H.T  sur 20 ans ou 30 ans.

Nous sommes dans un déficit de BIC, le résultat fiscal est neutre et donc pas d’imposition afférente aux loyers.

 

Ce statut LMNP permet à l’investisseur de pouvoir acquérir un bien dans une résidence de services, ou l’EHPAD reste le plus recherché, et de profiter d’une fiscalité très avantageuse. Les objectifs de compléments de revenus recherchés sont retrouvés. Prenons un exemple d’investissement concret ci-dessous :

  • Couple marié, 2 enfants
  • Investissement en LMNP en EHPAD : 200 000 €
  • Rentabilité locative 4,5% = Loyers de 750€ nets mensuel.
  • Amortissement LMNP de  200000*0,8/20 = 8000€

Le déficit BIC reportable sur 20 ans sera alors de 8000€.

 

Pour plus d’informations et de précisions sur un investissement en LMNP, contactez le site spécialisé :

www.ehpad.com

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Achat EHPAD : le bon moyen de se constituer une rente

Il est tout à fait possible de se constituer une rente par un achat EHPAD. Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont des résidences de services. Les EHPAD accueillent des personnes qui ne peuvent plus rester seules chez elles ou qui sont atteintes de pathologies comme Alzheimer.

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