Fiscalité de l’EHPAD

La fiscalité liée aux investissements LMNP en EHPAD est dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Un investissement en EHPAD nécessite un choix fiscal: LMNP classique, LMNP Censi-Bouvard ou le régime micro-BIC.

LMNP Classique

Un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet une fiscalité avantageuse. En effet, l’amortissement du bien à hauteur de 80% sur 20 ans favorise une imposition réduite sur les revenus perçus.

Afin d’être plus précis, lors du remplissage de votre déclaration d’impôts (imprimé 2035) pour votre investissement en EHPAD, vous préciserez du côté des recettes la globalité de vos revenus locatifs, et du côté des dépenses les charges et intérêts liés à cet investissement. La fiscalité est favorable à l’investisseur, celui-ci pouvant déduire les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement à crédit, les charges de gestion et les taxes diverses. Seule la taxe foncière est à la charge de l’investisseur. Cette déduction génère un déficit BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui ne sera pas imputable sur les revenus, ce qui confirme l’imposition quasi nulle lors d’un investissement en LMNP classique.

Choix fiscal pertinent si l’investisseur souhaite percevoir des rentes défiscalisées, dans un objectif de complètements de revenus rentables à long terme. (5,5% de rendement locatif)

LMNP Censi-Bouvard

Dans le prolongement de la loi Scellier, la loi Censi-Bouvard s’applique au régime Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et ses différentes résidences de services. En 2013, la loi promet une réduction d’impôts de 11% du montant investi dans un bien LMNP, étalée sur une période de 9 ans.

Cet investissement en LMNP Censi-Bouvard permet une déduction totale des intérêts d’emprunt, des taxes liés à l’investissement et peu de charges. Cependant, la réduction d’impôts perçue par cette acquisition en EHPAD ne permet pas de cumuler l’amortissement lié au statut LMNP classique.

Choix fiscal pertinent si l’investisseur a une forte fiscalité et souhaite réduire sa base imposable sur une longue période. Pour rappel, la durée de détention est de minimum 9 ans dans ce cadre.

Le régime Micro-BIC

Ce montage fiscal permet un abattement de 50% sur les revenus locatifs perçus sur un investissement en EHPAD.

L’avantage du régime micro-BIC souligne la facilité de comptabilité et de déclaration fiscale. Les impôts se chargent d’appliquer l’abattement eux-mêmes.

Choix fiscal pertinent si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition peu élevée, et que vous faites l’acquisition de votre bien en cash.

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