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LMNP loi Censi Bouvard

Le principe de loi Censi Bouvard

Avant 2008, les investisseurs en fonction de leur profil, investissaient soit en immobilier neuf sous le régime Robien soit en LMNP classique. Le marché était structuré pour répondre aux demandes des investisseurs. Compte tenu de la crise financière liée aux subprimes en 2008, l’Etat français a mis en place une nouvelle loi dans le domaine de l’immobilier à savoir la loi Scellier, beaucoup plus favorable aux investisseurs qui recherchaient de la réduction d’impôts. Cette loi a conduit à rendre un investissement en LMNP beaucoup moins favorable. En effet, les promoteurs de ce type de biens ont  réalisé un lobby, qui a conduit à la mise en place de la loi Censi Bouvard, octroyant un avantage fiscal lors de l’acquisation d’un bien de ce type.

Le principe du LMNP loi Censi Bouvard est assez simple, il consiste à acquérir un bien meublé et doit respecter une des  activités ci dessous :

La fiscalité en LMNP Censi-Bouvard

  • Les revenus perçus sont des revenus BIC ou micro BIC
  • L’assiette de réduction d’impôts Censi Bouvard se limite à 300 000 euros d’investissement par an
  • Depuis 2012, réduction d’impôt de 11% du prix du bien
  • Récupération de la TVA sur le mobilier et l’immobilier
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La différence entre LMNP classique et LMNP Censi Bouvard :

Au final, en investissant en LMNP loi Censi Bouvard vous profitez des mêmes avantages qu’en LMNP classique, comme la récupération de la TVA. La différence principale se situe sur la fiscalité, dans un cas vous avez une réduction d’impots de 11% sur le prix du bien étalé sur 9 ans; dans l’autre, la possibilité d’amortir le bien sur une 20 ans. Le choix entre les deux statuts dépend du profil et des objectifs de l’investisseur. Dans le cas où l’investisseur souhaite défiscaliser, il convient de choisir une stratégie patrimoniale basée sur une défiscalisation suite à l’acquisition d’un EHPAD, en optant pour le statut du LMNP loi Censi Bouvard qui permet une réduction d’impôts lissée sur 9 ans.

En LMNP Censi Bouvard vous avez les loyers, côté recettes, les charges et les intérêts d’emprunts, côté dépenses. Contrairement au LMNP classique, vous ne pouvez pas amortir la valeur du bien sur 20 ans.

BIC en lmnp bouvard

En contrepartie, vous obtenez une réduction d’impôt à hauteur de 11% du montant HT investi. Par exemple, vous investissez dans un bien en EHPAD à 200 000 €, vous pouvez déduire 22 000 euros étalés sur 9 ans sur votre impôt sur le revenu, soit 2 445 € par an.

Exemple d’un investissement en LMNP Censi Bouvard à crédit

Prenons le cas d’Oncle 8. Il est pacsé, il a un garçon et une fille. Au global, il gagne 55.000 € et paie environ 3600 euros d’impôts.

Il souhaite d’une part défiscaliser, et d’autre part se créer des revenus complémentaires pour sa retraite dans 20 ans, en achetant un bien dans une résidence EHPAD. Le montant de l’investissement est de 150 000 euros HT avec 24 600 euros de TVA. Il va percevoir 560 €  mensuels de loyer, pour une mensualité de crédit d’environ 1000 € par mois. Son avantage fiscal sera de 1 833 euros par an pendant 9 ans.

Au final, son effort de trésorerie sera pendant 9 ans de :

Mensualité – Avantage fiscal – Loyer = 1000 – 152 – 560 = 288 euros

Du coté de la fiscalité, l’investisseur ne pourra déduire des loyers que les intérêts + un petit amortissement sur le mobilier qui ne rentre pas dans l’assiette de la réduction d’impôts. Par exemple lors de la 6ème année du projet, nous avons les résultats suivants:

Loyers annuels : 7 559 €

Intérêts d’emprunt : 5 716 €

Taxe foncière : 497 €

Amortissement mobilier : 750 €

On en déduit donc un bénéfice de BIC de 596 € à reporter

Vous trouverez ci joint une simulation financière complète simulation EHPAD LMNP Censi Bouvard Oncle 8

Exemple investissement en LMNP Censi Bouvard à Credit

Hypothèses :
Monsieur et Madame sont pascés, ont 2 enfants et gagnent 55 000 €/an. Ils paient 3600 € d’impôts
Achat EHPAD : 150 000 € ( 24 000 € de TVA)
Loyers : 560 €/mois, Mensualité de crédit = 1833 €/mois


Par exemple, résultats pour la 6eme année :
Loyer annuel = 7559 €
Interêts d’emprunt = 5716 €
Taxe foncière = 497 €
Amortissement mobilier = 750 €

Bénéfice BIC = 596 € à reporter sur la 2042
Réduction d’impôt annuel = 1 833 €